บ้านเป็น 1 ในปัจจัย 4 ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิต แต่เนื่องด้วยเป็นทรัพย์สินราคาสูง บ้านจึงกลายเป็นสิ่งที่ไกลเกินเอื้อมสำหรับคนสร้างเนื้อสร้างตัวที่พยายามเก็บหอมรอบริบเพื่อยกระดับความเป็นอยู่ของชีวิตให้ดีขึ้น การขอสินเชื่อกู้บ้านกับธนาคารจึงกลายมาเป็นตัวช่วยหนึ่งของคนอยากมีบ้าน
แต่เพิ่งเริ่มทำงานมีเงินเดือนเท่านี้จะยื่นขอสินเชื่อกู้บ้านได้เท่าไร จะมีโอกาสได้หลังที่มองไว้ไหม เพื่อนแท้เงินด่วนมีคำตอบมาให้ในบทความนี้ มาคำนวณวงเงินสูงสุดและความสามารถในการผ่อนของผู้กู้ผ่านสูตรสำเร็จ และอ่านคำแนะนำในการเลือกบ้านดีถูกใจที่ผู้กู้ควรรู้
เงินเดือนเท่านี้กู้เงินซื้อบ้านได้เท่าไร
ธนาคารอนุมัติวงเงินกู้บ้านสูงสุดโดยใช้เงินเดือนของผู้กู้เป็น 1 ในเกณฑ์พิจารณา ซึ่งสามารถคิดเป็นก้อนใหญ่ได้จากสูตร
รายได้ต่อเดือน*60 = ขั้นต่ำวงเงินกู้
ถ้าผู้กู้มีรายได้ 25,000 บาท วงเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติให้จะมีค่าเท่ากับ 25,000*60 = 1.5 ล้านบาท แต่ผู้กู้จะไม่ได้วงเงินนี้ทั้งหมด เพราะธนาคารจะคิด DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งหมายถึงภาระหนี้ต่อรายได้ เพื่อพิจารณาความสามารถในการผ่อนบ้านประกอบกับการอนุมัติวงเงิน โดยทั่วไปแล้ว ผู้กู้บ้านควรมีภาระหนี้อยู่ที่ 30% หรือสูงสุด 40% ของรายได้เฉลี่ยต่อเดือน โดยคิดได้จาก
รายได้ต่อเดือน*( 30% หรือ 40% ) = ความสามารถในการผ่อนบ้าน
ฉะนั้นแล้ว ผู้กู้บ้านที่มีรายได้ 25,000 ต่อเดือน จะมีความสามารถในการผ่อนบ้านคิดได้ตามนี้
25,000*(30% หรือ 40%) = 7,500 หรือ 10,000 บาท
ถ้าผู้กู้มีภาระผ่อนอย่างอื่นอยู่แล้ว เช่น บัตรเครดิตและรถเดือนละ 7,000 บาท จะมีความสามารถผ่อนบ้านอยู่เพียง 500 ถึง 3,000 บาทเท่านั้น ซึ่งถือว่าต่ำเกินไปซึ่งอาจยากเกินกว่าที่ธนาคารจะอนุมัติให้ จึงแนะนำให้ผู้กู้ใช้เวลาในการเตรียมตัวก่อนขอสินเชื่อก่อน หรือปรึกษากับธนาคารที่ต้องการกู้เพื่อขอคำแนะนำประกอบกับการยื่นสินเชื่อ
เลือกบ้านอย่างไรให้เหมาะสม
เลือกบ้านอย่างไรให้สบายทั้งคนอยู่อาศัยและกระเป๋าตัง เพื่อนแท้แนะนำปัจจัยเบื้องต้นที่ผู้กู้ต้องพิจารณาก่อนซื้อบ้านสักหลัง ให้การลงทุนครั้งนี้คุ้มค่าที่สุด
ศึกษาข้อมูลและเงื่อนไขบ้านให้ละเอียด
เริ่มจากเลือกบ้านจากโครงการที่น่าสนใจ น่าเชื่อถือ โดยการหาข้อมูลจากหลาย ๆ ที่ทั้งจากเจ้าของโครงการและรีวิวของลูกค้าจริงเพื่อรับรู้ถึงข้อดีข้อเสีย บริการหลังการขาย และปัญหาที่อาจเกิดขึ้นถ้าผู้กู้ตัดสินใจกู้บ้านจากโครงการนั้น รวมถึงควรดูเงื่อนไข ข้อเสนอต่าง ๆ ที่โครงการจัดโปรโมชั่น เพื่อที่ผู้กู้จะได้ไม่พลาดโอกาสรับสิทธิพิเศษที่ควรจะได้
ทำเลที่ตั้งและขนาดใช้สอย
การพิจารณาถึงทำเลที่ตั้งและขนาดใช้สอยของบ้านจำเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในทำเลที่ตั้ง ควรลองเดินทางไปกลับในช่วงเวลา Rush Hour ทั้งเช้าและเย็นระหว่างบ้านในโครงการและสถานที่ทำงานของผู้กู้ดูว่ามีข้อจำกัดมากน้อยแค่ไหน ไกลไป ใกล้ไป หรือรถติดหรือไม่ ในส่วนของพื้นที่ใช้สอยให้ลองนึกถึงว่าขนาดครอบครัวของผู้กู้มีแนวโน้มจะขยายขึ้นหรือไม่ หรือผู้กู้ใช้เวลาอยู่บ้านต่อวันนานเท่าไรถึงจะอยู่ในพื้นที่เท่านั้นได้โดยไม่รู้สึกอึดอัดหรือคับแคบ
ราคาบ้าน
รายได้โดยเฉลี่ยต่อเดือนของผู้กู้มีส่วนอย่างมากในการขออนุมัติเงินกู้บ้าน หากผู้กู้มีรายได้น้อยอาจต้องปรับเปลี่ยนเป้าหมายเป็นบ้านในโครงการอื่น หรือบ้านมือสองอย่างในทรัพย์สินรอการขาย เพื่อคุมงบประมาณไม่ให้บานปลายในขณะที่ผู้กู้ยังมีตัวเลือก
เกณฑ์ที่ธนาคารใช้พิจารณาผู้กู้ซื้อบ้าน
เพื่อนแท้ชวนทำความเข้าใจกับเกณฑ์ประกอบการพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้บ้านของธนาคาร ว่าผู้กู้ควรเตรียมตัวแบบไหนถึงจะมีโอกาสในการยื่นสินเชื่อกู้บ้านผ่าน
คุณสมบัติผู้กู้
โดยทั่วไป กู้บ้านกับธนาคารจะกำหนดคุณสมบัติผู้กู้ในเบื้องต้นไว้ว่าให้ผู้กู้มีรายได้ประจำที่แน่นอน สามารถจ่ายหนี้เงินกู้ได้โดยไม่มีปัญหา และเป็นผู้บรรลุนิติภาวะโดยการสมรสหรือมีอายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป รวมถึงไม่มีประวัติเสียหายด้านการเงิน ไม่เป็นบุคคลล้มละลาย หรือไม่มีหนี้สินล้นพ้นตัว
ภาระหนี้สิน
ธนาคารจะตรวจสอบภาระหนี้สินและเครดิตบูโรของผู้กู้บ้านเพื่อดูความสามารถในการชำระหนี้หลังหักภาระค่าใช้จ่ายอย่างอื่นแล้ว เช่น หนี้รถหรือบัตรเครดิต เพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจว่าผู้กู้จะสามารถชำระหนี้ได้ ซึ่งผู้กู้สามารถตรวจสอบด้วยตัวเองผ่านการสำรวจหนี้ต่าง ๆ จากสัญญา บิล หรือหลักฐานการกู้เงินที่ผ่านมา
ประวัติการเงิน
การกู้บ้านเป็นการยื่นขอสินเชื่อวงเงินสูง และผู้กู้มีหน้าที่ที่ต้องผ่อนชำระในระยะยาว ธนาคารจึงต้องเซฟตัวเองด้วยการตรวจสอบประวัติการเงินว่าผู้กู้เคยกู้สินเชื่ออะไรมาบ้าง จ่ายหนี้ตรงเวลาไหม หรือเคยผิดชำระหนี้ของที่ไหนหรือไม่ ผู้กู้จึงควรปิดหนี้ที่มีอยู่ก่อนหน้าให้จบไปอย่าง ๆ เพื่อสร้างเครดิตทางการเงินของตัวเองให้ดีก่อนขอสินเชื่อ
เพิ่มความสามารถในการกู้ด้วยวิธีต่อไปนี้
ไม่ควรรีบร้อนเพราะซื้อทรัพย์สินราคาสูงอย่างบ้านทั้งทีผู้กู้อาจต้องผ่อนยาวนานถึง 30 ปี ก่อนกู้บ้านจึงควรหาลู่ทางเพื่อเพิ่มโอกาสในการกู้ให้ผ่านด้วยการสร้างความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งจะเป็นการเตรียมตัวให้ผู้กู้พร้อมรับมือกับค่าใช้จ่ายระยะยาวในอนาคต
เพิ่มรายรับต่อเดือน
ถ้ารายได้ตอนนี้ของผู้กู้ยังไม่เพียงพอ อาจต้องพับโครงการซื้อบ้านไปอีกสักพัก ประมาณ 3 – 4 ปี หรือจนกว่าจะตั้งตัวได้ โดยควรหารายได้เสริมอย่างอาชีพเสริมก่อนหรือพัฒนา Skill แล้วใช้ใบ Certificate หางานใหม่ที่พร้อมให้ค่าตอบแทนที่สูงกว่า และต้องไม่ลืมให้ความสำคัญกับรายการเดินบัญชีธนาคารเพื่อให้ธนาคารเห็นสถานะการเงินของผู้กู้อย่างต่อเนื่อง เป็นการเพิ่มโอกาสการยื่นกู้บ้านกับธนาคารให้ผ่าน
หาผู้กู้ร่วม
การกู้ร่วมเป็นการเพิ่มความสามารถในการชำระหนี้ ทำให้ผู้กู้มีโอกาสที่จะขอกู้บ้านผ่านมากขึ้น แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับฐานรายได้ของผู้กู้ร่วมด้วย โดยทั่วไปแล้วสามารถกู้ร่วมด้วยกันได้ไม่เกิน 3 คน ผู้กู้ต้องมีสายเลือดหรือนามสกุลเดียวกัน และมีอายุรวมกับระยะเวลาที่ให้กู้ไม่เกินตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด
เอกสารประกอบการกู้บ้าน
จะขอกู้บ้านกับธนาคารไหนก็ควรตรวจสอบกับธนาคารด้วยว่าผู้กู้ต้องใช้เอกสารอะไรประกอบการกู้ เพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลาเดินทางไปกลับ ซึ่งอาจทำให้ธนาคารอนุมัติเงินกู้ล่าช้าหรือปฏิเสธการขอสินเชื่อ เพราะความไม่พร้อมในเอกสารและการเตรียมตัวของผู้กู้ โดยเอกสารที่ผู้กู้ควรเตรียมในทั่วไป มีดังนี้
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย, สำเนาโฉนดที่ดิน, เอกสารสิทธิ์ห้องชุด, หรือสำเนาหนังสือสัญญาจำนอง ที่ใช้เป็นหลักประกัน
- สำเนาใบเสร็จชำระเงินของเดือนล่าสุด หรือ Bank Statement
- สำเนาสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างและแบบแปลน
- ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร
ดอกเบี้ยเงินกู้และการรีไฟแนนซ์
โดยทั่วไป การกู้บ้านคิดดอกเบี้ยระยะยาวซึ่งประกอบไปด้วย การคิดดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Rate) ในช่วงปีแรกๆ ของการผ่อน แล้วคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) เช่น MRR ตามที่ระบุไว้ในสัญญาในปีหลัง ๆ ผู้กู้จึงควรเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายธนาคารว่าที่ไหนมีอัตราที่ผู้กู้รับได้ โดยอาจเลือกจากที่ที่คิด MRR ในเรทน้อย ๆ
ถ้าผู้กู้มีรายได้ก้อนใหญ่เพิ่มขึ้นอย่างเช่นโบนัสประจำปี ก็ควรนำเงินนั้นมาโปะค่าบ้านด้วย เพราะกู้บ้านก็คิดอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก เมื่อเงินต้นลดการคิดดอกเบี้ยก็จะลดลงด้วย อีกทางหนึ่งที่ผู้กู้จะสามารถผ่อนบ้านได้สบายมากยิ่งขึ้นคือการรีไฟแนนซ์กับธนาคารที่คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าธนาคารเดิม เพื่อแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของผู้กู้ในภายหลัง
สรุป - กู้เงินซื้อบ้านหลังแรก
ทั้งหมดนี้ก็เป็นการเตรียมตัวเพื่อวางแผนยื่นขอกู้บ้านในฝันกับธนาคาร เพื่อนแท้หวังว่าผู้กู้จะสามารถนำเอาไปปรับใช้ได้ เมื่อได้รับไปแล้วก็ควรใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และรีบโปะหนี้ให้เร็วที่สุดหากมีรายได้เพิ่มขึ้นหรือรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่นเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว
หากยังขอสินเชื่อไม่ผ่านสักที ก็ไม่ต้องรีบร้อน ใช้เวลาเก็บเงินหารายได้เพิ่มเติม และทำประวัติการเงินให้ดีสักสองสามปีก่อนกู้ก็ยังไม่สายแล้วค่อยกลับมาขอสินเชื่อใหม่ โดยระหว่างนั้นผู้กู้ก็ยังสามารถมองหาสินเชื่อจากที่อื่น ๆ เพื่อขยายตัวเลือกได้ อย่างสินเชื่อโฉนดที่ดินเพื่อนแท้สำหรับคนที่มีที่ดินอยู่แล้วและต้องการสร้างบ้าน ปรึกษาและขอสินเชื่อกับเพื่อนแท้ได้แล้ววันนี้ที่เพื่อนแท้ เงินด่วนทุกสาขาใกล้บ้าน
