โฉนดที่ดินที่คุณเก็บไว้อย่างดี มาในวันนี้กลับหาไม่เจอแล้ว ยิ่งเจ้าของที่ดินคนเดิมเสียชีวิตไปโดยไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ ลูกหลานที่ควรได้รับโฉนดอาจไม่มีโอกาสที่จะหาโฉนดที่ว่านั้นเจออีก ทางกรมที่ดินจึงเปิดให้บริการผู้ที่ทำ โฉนดที่ดินหาย มาติดต่อและยืนยันตัวตนเพื่อมาทำใบแทน ซึ่งจะมีคุณสมบัติการใช้งานเหมือนใบโฉนดที่ดินที่เจ้าของที่ดินทั่วไปครอบครอง เช่น ขอสินเชื่อบ้าน การโอนที่ดิน
หากเจ้าของที่ดินมีความจำเป็นต้องใช้โฉนดที่ดิน จำนองบ้าน แต่หาเท่าไรก็ไม่เจอจริงๆ เจ้าของที่ดิน หรือผู้ที่มีสิทธิรับมรดกในที่ดินนั้นสามารถยื่นเรื่องทำใบแทนที่สำนักงานที่ดินได้พร้อมทั้งกับการทำเรื่องขอรับมรดกที่ดิน โดยในบทความนี้จะแนะนำขั้นตอนตั้งแต่การแจ้งความ โฉนดที่ดินหาย การขอรับมรดกที่ดิน ขั้นตอนการขอใบแทน และค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระในการทำรายการ
โฉนดที่ดินหาย
ปกติแล้ว โฉนดที่ดินของที่ดินแปลงหนึ่งๆ จะมีโฉนดที่ดินอยู่ 2 ฉบับ โดยที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่เก็บไว้ 1 ฉบับ อีกฉบับให้เจ้าของที่ดินถือไว้ หากโฉนดที่ดินที่เจ้าของที่ดินเก็บไว้หายหรือชำรุด เจ้าของที่ดินหรือทายาทสามารถติดต่อที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา เพื่อทำเรื่องขอใบแทน
ใบแทนที่ได้รับจากสำนักงานที่ดินไม่ใช่ใบโฉนดที่ดินใหม่ แต่เป็นใบแทนที่ออกเพื่อให้นำมาใช้ได้เหมือนกับใบโฉนดที่ดินหาย การทำใบแทนมีการใช้เวลาตรวจสอบค่อนข้างนานเพื่อรักษาผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดิน โดยสำนักงานที่ดินจะตรวจสอบข้อเท็จจริงว่าใบโฉนดหายจริงหรือไม่ ไม่ได้มีการติดจำนองที่ดิน หรือเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันของเจ้าหนี้อื่น
รวมถึงตรวจสอบคนที่แจ้งว่าเป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ ดังจะเห็นได้จากการที่สำนักงานที่ดินเรียกให้มีพยานมายืนยันด้วยอย่างน้อย 2 คน และมีเวลาการปิดประกาศโฉนดที่ดินหายนานถึง 1 เดือนซึ่งต้องไม่มีผู้ใดคัดค้านถึงจะออกใบแทนได้
โฉนดที่ดินหาย เจ้าของเสียชีวิต
เมื่อ โฉนดที่ดินหาย โอนได้ไหม ให้เจ้าของที่ดินไปแจ้งความลงบันทึกประจำวันที่สถานีตำรวจท้องถิ่น เพื่อนำหลักฐานนั้นไปแจ้งขอใบแทน ที่สำนักงานที่ดินที่โฉนดที่ดินนั้นตั้งอยู่ หากเจ้าของที่ดินเสียชีวิต ทายาทของเจ้าของที่ดิน ซึ่งเรียงตามสิทธิที่ได้รับ มีทั้งหมด 6 ลำดับ คือ
- ผู้สืบสันดาน
- บิดา มารดา
- พี่น้องร่วมบิดา มารดาเดียวกัน
- พี่น้องร่วมบิดา หรือร่วมมารดาเดียวกัน
- ปู่ ย่า ตา ยาย
- ลุง ป้า น้า อา
มีสิทธิได้รับที่ดินนั้นเป็นมรดก โดยสามารถไปทำเรื่องขอรับมรดกที่ดินได้จากสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยหลักฐานที่ผู้รับมรดกควรนำไปด้วย คือ
- โฉนดที่ดิน
- บัตรประจำตัวผู้รับมรดก
- ทะเบียนบ้านผู้รับมรดก
- ใบมรณบัตรของเจ้าของที่ดิน และพินัยกรรม (ถ้ามี)
- หลักฐานการเป็นทายาทของผู้รับมรดก ถ้าเป็นคู่สมรสให้ใช้หลักฐานการสมรสตามกฎหมาย เป็นบุตรบุญธรรมให้ใช้หลักฐานการจดทะเบียนรับรองบุตรบุญธรรม และเป็นบิดามารดาต้องมีหลักฐานทะเบียนสมรส และใบรับรองบุตร
- สัญญาประนีประนอมยอมความ หรือคำพิพากษาสูงสุด หากการแบ่งมรดกมีกรณีพิพาท
- หากเป็นการรับมรดกร่วม ที่มีผู้รับเสียชีวิตแล้ว ให้นำใบมรณบัตรของทายาทนั้นไปด้วย
หลักฐานแจ้งความ โฉนดหาย
การแจ้งความประจำวันที่ผู้ขอยื่นทำใบแทนแทนโฉนดที่ดินต่อกรมที่ดินนำมาประกอบเป็นหลักฐาน ทางเจ้าหน้าที่พนักงานไม่อาจตัดสินเจตนาบริสุทธิ์ของผู้ที่มาแจ้งได้ ทางสำนักงานที่ดินเองจึงกำหนดให้ผู้ที่มาแจ้งความโฉนดที่ดินหาย นำรายการต่อไปนี้มาประกอบการขอใบแทนด้วย
- ใบแจ้งความลงบันทึกประจำวัน
- พยานที่เชื่อถือได้มาอย่างน้อย 2 คน เพื่อให้เจ้าที่สอบสวน โดยที่พยานต้องนำหลักฐานไปยืนยันตัวตนด้วย
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้แจ้ง
- ทะเบียนบ้านของผู้แจ้ง
หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ สกุลของผู้แจ้ง (ถ้ามี) - ใบมรณบัตรของเจ้าของที่ดินเดิม ในกรณีที่เจ้าของที่ดินเดิมเสียชีวิตและโฉนดที่ดินหาย เจ้าของเสียชีวิตให้ทายาทผู้รับมรดกนำเอกสารการรับมรดกที่ดินมาพร้อมยื่นทำรับโอนมรดกด้วย
ขั้นตอนขอ คัด โฉนดที่ดินใหม่ หรือใบแทน
การออกใบแทนอาจใช้เวลานานเนื่องจากมีกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดจากทางสำนักงานที่ดินเพื่อรักษาผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดินในปัจจุบัน หรือป้องกันการทุจริตจากผู้ที่มายื่นแจ้ง นอกจากนี้ เจ้าพนักงานยังต้องใช้เวลาร่วมเดือนในการปิดประกาศโฉนดที่ดินหาย ผู้ที่ทำโฉนดที่ดินหายสามารถศึกษาขั้นตอนการขอใบแทนได้ ดังนี้
- ไปสำนักงานที่ดินที่ที่โฉนดตั้งอยู่ แล้วรับบัตรคิวทำรายการที่ประชาสัมพันธ์
- เจ้าหน้าที่รับคำขอการออกใบแทน และสอบสวน
- ที่สำนักงานตรวจสอบหลักฐาน หนังสือมอบอำนาจ และพิจารณาสั่งการ
- ลงบัญชีรับทำการ
- ตรวจอายัด
- เจ้าที่เขียนใบสั่ง ใบเสร็จ และรับเงินค่าธรรมเนียมคำขอ
- พิมพ์ประกาศโฉนดที่ดินหาย
- เจ้าของที่ดินรับประกาศ และนำเจ้าหน้าที่ไปติดประกาศในที่เปิดเผย ณ ที่สำนักงานที่ดินท้องที่ หรือที่ว่าการอำเภอ หรือที่ว่าการกิ่งอำเภอท้องที่ หรือที่ทำการกำนันท้องที่ หรือสำนักงานเทศบาล และบริเวณที่ดินที่ตั้งโฉนด อย่างละ 1 ฉบับ
- ถ้าไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านภายใน 30 วันที่ติดประกาศ จะสามารถขอการสร้างใบแทนได้ โดยเสนอให้เจ้าพนักงานที่ดินพิจารณา แล้วเจ้าพนักงานจะติดต่อให้เจ้าของที่ดินมารับใบแทนในภายหลัง โดยใบแทนที่ได้สามารถนำเอาไปใช้ทำนิติกรรมต่างๆ ได้เหมือนใบโฉนดที่ดิน
ออกใบแทนโฉนดใช้เวลากี่วัน
ตอบคำถามกรณีออกใบแทนโฉนดใช้เวลากี่วัน โดยภาพรวมจะต้องใช้เวลา 40-60 วัน โดยรวมช่วงเวลาสำหรับการ|ติดประกาศ 30 วันแล้วบวกกับกระบวนการทำใบแทนโฉนดอีก 2 อาทิตย์ โดยอาจจะเป็นไปได้ว่าจะช้ากว่านั้นถ้าตอนนั้นจะมีคิวออกใบแทนที่ยาว และลักษณะเด่นของใบแทนที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ออกใหม่จะมีตราประทับด้วยคำว่า “ใบแทน” ที่ตัวโฉนดที่ดิน เพื่อบอกให้คนซื้อรู้ว่า โฉนดใบแทนสามารถใช้แทนโฉนดฉบับจริงได้
ค่าธรรมเนียมการออกโฉนดใหม่
การติดต่อเพื่อขอใบแทน ทางกรมที่ดินได้กำหนดราคาค่าใช้จ่ายของแต่ละรายการไว้ตามรายการด้านล่าง ดังนี้
ค่าใช้จ่ายขอใบแทน
- ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
- ค่าประกาศโฉนดที่ดินหาย แปลงละ 10 บาท
- ค่าปิดประกาศประกาศโฉนดที่ดินหาย แปลงละ 10 บาท
- ค่าใบแทนโฉนดที่ดินหาย ฉบับละ 50 บาท
- ค่ามอบอำนาจที่ดิน (ถ้ามี) เรื่องละ 20 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ปิดใบมอบอำนาจ ฉบับละ 30 บาท
ค่าใช้จ่ายการรับมรดกที่ดิน และจดทะเบียนผู้จัดการมรดก
- ค่าประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท
- ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
- ค่าจดทะเบียนโอนมรดก ร้อยละ 2 ตามราคาประเมินทรัพย์
- ค่าโอนมรดกในกรณีระหว่างบุพการีและผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส ร้อยละ 0.5 ตามราคาประเมินทรัพย์
โทษทางอาญา กรณีแจ้งความเท็จว่า โฉนดหาย
ในกรณีที่ผู้แจ้งมาแจ้งความเท็จว่าโฉนดที่ดินหาย ซึ่งอาจมาจากการนำเอาโฉนดไปเป็นหลักประกันให้เจ้าหนี้ถือไว้ แล้วมาแจ้งความลงบันทึกประจำวัน หากมีการตรวจสอบจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าแจ้งโฉนดหายแต่ไม่หาย ผู้แจ้งความจะมีความผิดตาม
1. ประมวลกฎหมายอาญามาตราที่ 137
- ประมวลกฎหมายอาญามาตราที่ 137 จากการแจ้งความเท็จแก่เจ้าพนักงาน ระวางโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 10,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
2. ประมวลกฎหมายมาตราที่ 267
- ประมวลกฎหมายมาตราที่ 267 จากการแจ้งเจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ซึ่งมีวัตถุประสงค์สำหรับใช้เป็นพยานหลักฐาน ระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
3. มาตรา 2(4)
- ตามมาตรา 2(4) หากโฉนดที่ดินนี้มีผู้ซื้อไปจากเจ้าของที่ดิน แต่เจ้าของที่ดินกลับแจ้งต่อพนักงานเจ้าที่ว่าโฉนดที่ดินหายพร้อมทั้งขอใบแทน ผู้ซื้อที่ซื้อที่ดินไปจะกลายเป็นผู้เสียหายเป็นพิเศษ จึงมีอำนาจฟ้องคดี
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ โฉนดที่ดินหาย
ต่อไปนี้เป็นคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับโฉนดที่ดินที่สูญหายพร้อมคำตอบ:
1. โฉนดที่ดินในประเทศไทยมีความสำคัญอย่างไร?
โฉนดที่ดินเป็นเอกสารทางกฎหมายที่สำคัญในการยืนยันการเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย มีความจำเป็นสำหรับการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์และการตรวจสอบทางกฎหมาย
2. โฉนดที่ดินหาย ขออายัดได้ไหม?
ได้ ควรรายงานต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่และตำรวจและการเริ่มกระบวนการขอรับสิ่งทดแทนถือเป็นขั้นตอนสำคัญในทันที
3. โฉนดที่ดินสูญหายสามารถนำไปสู่การฉ้อโกงได้หรือไม่?
ใช่ อาจทำให้ทรัพย์สินเกิดการทำธุรกรรมและการโอนที่ไม่ได้รับอนุญาต โดยเน้นถึงความสำคัญของการดำเนินการที่รวดเร็วและการแทรกแซงทางกฎหมาย
4. การขอโฉนดที่ดินทดแทนที่สูญหายใช้เวลานานหรือไม่?
ระยะเวลาที่ใช้ในการขอโฉนดทดแทนอาจแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับกฎระเบียบในท้องถิ่น ความครบถ้วนของเอกสารที่จำเป็น และการตอบกลับของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง การติดตามผลอย่างสม่ำเสมอและให้แน่ใจว่าเป็นไปตามข้อกำหนดทั้งหมดเพื่อเร่งกระบวนการให้เร็วขึ้นถือเป็นสิ่งสำคัญ
5. โฉนดที่ดินหาย โอนได้ไหม?
การโอนทรัพย์สินโดยไม่มีโฉนดที่ดินอาจเป็นเรื่องท้าทายและซับซ้อนทางกฎหมาย เนื่องจากโฉนดจำเป็นต้องพิสูจน์ความเป็นเจ้าของ อย่างไรก็ตาม การได้รับโฉนดทดแทนผ่านช่องทางทางกฎหมายที่เหมาะสมจะทำให้คุณสามารถดำเนินการขายต่อได้
6. การขอโฉนดที่ดินทดแทนมีโทษหรือค่าธรรมเนียมหรือไม่?
ใช่ โดยปกติจะมีค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการขอโฉนดที่ดินทดแทน และค่าธรรมเนียมอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับข้อบังคับท้องถิ่น อาจไม่มีการลงโทษต่อตัว แต่ต้นทุนและความซับซ้อนของกระบวนการเน้นย้ำถึงความสำคัญของการปกป้องเอกสารต้นฉบับ
7. บุคคลอื่นสามารถเรียกร้องกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของฉันได้หรือไม่หากฉันทำโฉนดที่ดินหาย?
การสูญเสียโฉนดโดยเนื้อแท้ไม่ได้ทำให้บุคคลอื่นสามารถอ้างสิทธิ์ความเป็นเจ้าของได้ แต่อาจทำให้ทรัพย์สินถูกฉ้อโกงได้ การรายงานทันที การติดตามผลทางกฎหมาย และการขอรับอุปกรณ์ทดแทนสามารถช่วยลดความเสี่ยงดังกล่าวได้
8. มีมาตรการป้องกันอะไรบ้างเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียโฉนดที่ดิน?
เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้โฉนดที่ดินสูญหาย ให้เก็บไว้ในที่ปลอดภัย เช่น ตู้เซฟ นอกจากนี้ การสร้างสำเนาดิจิทัล การเก็บรักษาบันทึกที่เป็นปัจจุบัน และการประกันภัยทรัพย์สินสามารถทำหน้าที่เป็นการป้องกันเสริมได้
9. การได้รับคำปรึกษาด้านกฎหมายมีความสำคัญเพียงใดเมื่อต้องรับมือกับโฉนดที่ดินที่สูญหาย?
การมีที่ปรึกษาทางกฎหมายจะเป็นประโยชน์อย่างมาก เนื่องจากสามารถแนะนำคุณตลอดขั้นตอนทางกฎหมาย ช่วยให้คุณเข้าใจสิทธิและความรับผิดชอบของคุณ และช่วยเหลือคุณในการจัดการกับภาวะแทรกซ้อนใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นระหว่างกระบวนการขอคนใหม่
10. หลังจากได้รับโฉนดที่ดินทดแทนแล้วต้องทำอย่างไร?
หลังจากได้รับการเปลี่ยนทดแทนแล้ว ให้ตรวจสอบรายละเอียดทั้งหมดอย่างละเอียดเพื่อความถูกต้อง จัดเก็บโฉนดใหม่อย่างปลอดภัย อัปเดตเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมธรรม์ประกันภัยหรือสัญญาจำนอง และพิจารณาใช้มาตรการป้องกันเพิ่มเติมเพื่อป้องกันการสูญเสียในอนาคต
สรุป - โฉนดที่ดินหาย
เจ้าของที่ดินหรือทายาทผู้รับมรดกที่ดินที่โฉนดที่ดินหาย หาไม่เจอ ควรไปแจ้งความลงบันทึกประจำวันที่สถานีตำรวจก่อน แล้วไปยื่นเรื่องขอทำใบแทน และ/หรือขอรับมรดกที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ โดยผู้ที่ขอใบแทนต้องนำพยานไม่น้อยกว่า 2 คน ไปยืนยันความเป็นเจ้าของในที่ดินต่อเจ้าพนักงานด้วย
ในการขอใบแทนอาจใช้เวลานานเป็นเดือน เนื่องจากต้องใช้เวลานานในการตรวจสอบที่ดิน และติดประกาศโฉนดหายเป็นจำนวน 30 วัน เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีการคัดค้านจากฝ่ายไหนจริงๆ ก่อนเริ่มดำเนินการการออกใบแทนให้เจ้าของที่ดิน และเนื่องจากมีความเข้มงวดตามกฎหมาย ผู้ใดก็ตามที่แจ้งความเท็จว่าโฉนดที่ดินหายจะมีความผิดทางอาญา ซึ่งอาจโดนจำคุก หรือปรับเงิน หรือทั้งจำและปรับ
