มีคนจำนวนไม่น้อยที่ฝันอยากซื้อบ้านเป็นของตัวเอง แต่เนื่องด้วยข้อจำกัดของทำเลที่ตั้งและงบประมาณ อาจทำให้ไม่สามารถเอื้อมถึงบ้านหรือคอนโดใหม่ใจกลางเมืองอย่างที่หวังไว้ ทรัพย์สินรอการขายหรือ NPA จึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนทั่วไปที่ต้องการซื้อบ้านราคาดีและตรงกับความต้องการ
แต่การซื้อทรัพย์สินรอการขายไม่เหมือนกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งเสียทีเดียว แน่นอนว่าผู้ซื้อจะได้ซื้อบ้านในราคาที่ถูกกว่า แต่นั่นยังไม่รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าซ่อมแซมส่วนผุพังที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเพิ่มเติมด้วย ในบทความนี้ เพื่อนแท้ เงินด่วนจะช่วยให้คุณทำความรู้จักกับทรัพย์สินรอการขาย และแนะนำวิธีพิจารณาเพื่อเตรียมตัวก่อนซื้อ
ทรัพย์สินรอการขายคืออะไร
ทรัพย์สินรอการขาย หรือ Non Performing Asset (NPA) เป็นทรัพย์สินของสถาบันการเงินที่รอการขาย ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโด บ้าน หรืออาคารพาณิชย์ เป็นต้น โดยทรัพย์สินเหล่านี้เคยเป็นของลูกหนี้ของสถาบันการเงินนั้น ๆ ที่นำเอามาค้ำประกันแต่ไม่สามารถชำระหนี้คืนได้ตามกำหนด หรือเป็นทรัพย์สินของการขายทอดตลาดที่มาจากการฟ้องร้องและบังคับคดี ทรัพย์สินดังกล่าวจึงตกอยู่ในกรรมสิทธิ์ของสถาบันการเงินในที่สุด
ซื้อทรัพย์สินรอการขายได้ที่ไหน
ผู้ที่สนใจซื้อทรัพย์สินรอการขายสามารถติดตามข่าววันที่ เวลา และสถานที่จัดได้จากธนาคาร กรมบังคับคดี หรือบรรษัทบริหารหลักทรัพย์ที่เปิดขายทอดตลาด นอกจากนั้น คุณยังสามารถค้นหาทรัพย์สินรอการขายได้ที่เว็บไซต์ของธนาคาร ซึ่งผู้ที่สนใจสามารถจำกัดเงื่อนไขการค้นหาได้ด้วยตนเอง เช่น ทำเลที่ตั้ง หรือในช่วงราคาที่รับไหว เป็นต้น
ข้อดีในการซื้อทรัพย์สินรอการขาย
เป็นเจ้าของบ้านในฝันได้เร็วกว่า ภายในงบประมาณที่เอื้อมถึงได้จากการซื้อทรัพย์สินรอการขาย นอกจากจะมีราคาที่ถูกกว่าท้องตลาดแล้ว ทรัพย์สินรอการขายยังมีข้อดีอื่น ๆ อีกหลายข้อ เช่น
ราคาต่ำกว่าราคาตลาด
จุดเด่นของทรัพย์สินรอการขายคือมีราคาต่ำกว่าท้องตลาด เพราะเป็นทรัพย์สินหลุดจำนองที่มีความยืดหยุ่นในราคาขายสูง ธนาคารจึงมักจะตั้งราคาขายที่ถูกกว่าเพื่อให้ขายทรัพย์สินออกเร็วที่สุด อย่างไรก็ตาม ผู้ที่สนใจซื้อควรคำนึงถึงราคาอื่น ๆ ด้วยเพื่อประเมินความคุ้มค่าของการซื้อ อาทิ ค่าซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดและทรุดโทรม
พร้อมเข้าอยู่
เนื่องจากทรัพย์สินรอการขายส่วนใหญ่เป็นทรัพย์สินที่ลูกหนี้ธนาคารใช้เป็นหลักประกัน หรือเป็นทรัพย์สินหลุดจำนอง ทรัพย์สินเหล่านั้นจึงมีการตกแต่งที่อาจมาพร้อมกับเฟอร์นิเจอร์ เจ้าของใหม่สามารถเข้าไปอาศัยอยู่ได้เลยหลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้ว โดยมีเรื่องที่ต้องจัดการเพิ่มเติมอีกเล็กน้อย เช่น การทำความสะอาด ซื้อของใช้เพิ่มเติม หรือซ่อมแซมส่วนที่ผุพังตามเวลา
เหมาะสมกับนักลงทุน
ช่วงนี้เศรษฐกิดหดตัวและประสบปัญหากับการแพร่กระจายของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีการชะลอตัว เจ้าของโครงการจึงได้กระตุ้นยอดขายด้วยแคมเปญต่าง ๆ สำหรับคนที่มีกำลังซื้อ โดยเฉพาะนักลงทุนที่นอกจากจะได้ทรัพย์สินทำเลดีแล้ว ยังได้ราคาถูกกว่าราคาตลาดอีกด้วย เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการตกแต่งห้องใหม่พร้อมให้เช่า หรือต้องการเก็งกำไรในการขายในอนาคต
เช็กข้อควรระวังก่อนซื้อทรัพย์สินรอขาย
ผู้ที่สนใจซื้อทรัพย์สินรอการขายก่อนที่จะเสนอซื้อกับธนาคารควรตรวจสอบสภาพของบ้าน คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ก่อน โดยติดต่อนัดหมายกับธนาคารเพื่อประสานงานให้ธนาคารจัดสรรเจ้าหน้าที่ให้พาเข้าดูทรัพย์ หรือติดต่อขอดูทรัพย์ด้วยตนเองโดยส่งเรื่องให้ธนาคารจัดส่งกุญแจให้ พร้อมกับจ่ายค่ามัดจำประกอบการยืมกุญแจ
ตรวจสอบสภาพของทรัพย์สิน
ผู้ซื้อควรตรวจสอบความเรียบร้อยของสภาพทรัพย์สินก่อนเสนอซื้อกับธนาคาร เนื่องจากทรัพย์สินรอการขายเป็นอสังหาริมทรัพย์มือสองที่อาจผ่านการใช้งานมาแล้วจากเจ้าของเดิม ผู้ที่สนใจซื้อจึงควรนำผู้เชี่ยวชาญหรือผู้รับเหมาไปตรวจสอบดูว่าโครงสร้างของอาคารเป็นอย่างไร มีการต่อเติมหรือไม่ ระบบน้ำประปาและระบบไฟฟ้าชำรุดไหม เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายหากต้องการซื้อจริง ๆ เพราะหากเสร็จสิ้นการขายและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วพบข้อบกพร่องในภายหลัง ผู้ซื้อจะไม่สามารเอาผิดกับผู้ขายได้
ผู้อยู่อาศัยเดิมและภาระผูกพันของทรัพย์สิน
ทรัพย์สินรอการขายอาจมีภาระผูกพันอยู่ เช่น ติดจำนองที่ดิน, ถูกใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน, หรือยังมีเจ้าของเดิมอาศัยอยู่ เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้วผู้ซื้ออาจจำเป็นต้องเสียเวลาฟ้องร้องขับไล่เจ้าของเดิมซึ่งอาจใช้เวลานานถึง 3 ปี ฉะนั้นก่อนซื้อจึงควรตรวจสอบเงื่อนไขในรายละเอียดทรัพย์ก่อนว่าทรัพย์สินที่คุณสนใจซื้อมีผู้ใช้ประโยชน์อยู่หรือไม่
ขั้นตอนซื้อทรัพย์สินรอการขาย
นอกจากรอดูประกาศการขายทอดตลาดของทรัพย์สินรอการขายจากกรมบังคับดี หรือธนาคารแล้ว คุณยังสามารถดำเนินการซื้อทรัพย์ได้บนเว็บไซต์ของธนาคารอีกด้วย โดยมีขั้นตอนการซื้อทรัพย์สินตามนี้
1. เสนอซื้อกับธนาคาร
ผู้ที่สนใจซื้อทรัพย์สินรอการขายต้องกรอกแบบฟอร์มเสนอซื้อทรัพย์ของธนาคารก่อนเวลาปิดรอบ ซึ่งสามารถตรวจสอบได้ภายหลังกับธนาคารโดยตรง โดยผู้ซื้อต้องแจ้งราคาที่เสนอซื้อซึ่งโดยทั่วไปควรมากกว่าราคาที่ธนาคารตั้งไว้ พร้อมทั้งระบุวิธีการชำระเงิน และจ่ายเงินประกันการเสนอซื้อตามที่ธนาคารกำหนดไว้ รวมถึงส่งเอกสารการเสนอซื้อให้เรียบร้อย จากนั้นให้รอผลอนุมัติของธนาคารประมาณ 5 วัน ธนาคารจะคืนเงินประกันให้หากไม่ได้รับการอนุมัติ แต่ถ้าได้รับอนุมัติให้คุณดำเนินการทำสัญญาจะซื้อจะขายกับธนาคารต่อไป
2. ทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ
เมื่อธนาคารอนุมัติคำเสนอซื้อพร้อมทั้งส่งหนังสือแจ้งผลการพิจารณาแล้ว ธนาคารจะนัดหมายวันทำสัญญาจะซื้อจะขายภายใน 15 วันนับจากวันที่ระบุในหนังสือแจ้งผล ผู้ซื้อต้องวางเงินมัดจำเป็นจำนวน 10% ของราคาอนุมัติขาย และส่วนที่เหลือต้องดำเนินการชำระให้เสร็จสิ้นด้วยเงินสดหรือกู้สินเชื่อธนาคารให้แล้วเสร็จภายในวันโอนกรรมสิทธิ์หรือ 30 วันนับจากวันที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย
3. โอนกรรมสิทธิ์
นอกจากชำระที่เหลือจากราคามัดจำของราคาอนุมัติแล้ว ในวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าใช้จ่ายอื่น ๆ และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เหมือนกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั่วไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นอย่างสมบูรณ์
เตรียมเอกสารประกอบการซื้อทรัพย์สินรอการขาย
เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียมไว้ประกอบการเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขาย มีดังนี้
กรณีบุคคลทั่วไป
- สำเนาบัตรประชาชน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- เงินประกันซื้อทรัพย์สินรอการขาย
กรณีนิติบุคคล
- สำเนาบัตรประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- สำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล
- เงินประกันซื้อทรัพย์สินรอการขาย
โดยยื่นเอกสารพร้อมกับการกรอกแบบฟอร์มเสนอซื้อของธนาคาร พร้อมทั้งจ่ายเงินประกันการซื้อทรัพย์สิน แล้วรอผลอนุมัติจากธนาคาร หากธนาคารไม่อนุมัติและยังไม่ขายทรัพย์สินนี้ไป ผู้ที่สนใจซื้อสามารถทำแบบฟอร์มเสนอซื้อใหม่ได้ และควรเพิ่มราคาเสนอซื้อเป็นจำนวนที่มากกว่าครั้งก่อน
สรุป - ทรัพย์สินรอการขาย
จุดเด่นของการซื้อทรัพย์สินรอการขายคือมีราคาที่ยืดหยุ่นกว่าราคาตลาด ทำให้คนทั่วไปสามารถเข้าถึงการซื้อ-ขายบ้าน และคอนโดได้ในราคาที่ไม่เกินงบประมาณที่กำหนดไว้ แต่หากผู้เสนอซื้อมีความจำเป็นต้องขอสินเชื่อเพื่อซื้อทรัพย์สินก็ทำได้เช่นกัน ซึ่งสามารถยื่นสินเชื่อได้ทั้งธนาคารที่เป็นผู้ขาย NPA หรือธนาคารอื่น โดยควรตรวจสอบเงื่อนไข หรือดอกเบี้ยก่อนที่จะยื่นกู้ ทั้งนี้ควรทำประวัติการเงินให้ดีก่อน เพื่อให้การยื่นขอสินเชื่อผ่านง่ายขึ้น
