อย่างแรก เพื่อนแท้เงินด่วน อยากให้คุณผู้อ่านได้เข้าใจก่อนว่า ขายฝาก คืออะไร ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินคิดอย่าวงไร อัตราดอกเบี้ยตามกฎหมายอยู่ที่เท่าไร และมีความแตกต่างอย่างไรกับการจดจำนอง ที่หลายๆคนสงสัยกันมาก วันนี้เรามีคำตอบมาบอก
ขายฝากที่ดิน คือ
ขายฝากที่ดิน คือ การทำนิติกรรมการซื้อขายอสังหาฯ รูปแบบหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับฝากซื้อในทันที แต่กฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้ที่ขายฝากนั้น สามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินของตนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด
ขายฝาก ฝากขาย ขาย ต่างกันยังไง?
ตารางเปรียบเทียบว่า ขายฝาก ฝากขาย และการขายโฉนดที่ดินมีความแต่ต่างกันยังไง ทั้งในแง่กรรมสิทธิ์หรือรายระเอียดต่างๆ
หัวข้อ | ขายฝาก | ฝากขาย | ขาย |
1. คู่สัญญา | ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก 
| เจ้าของทรัพย์สินและตัวแทนหรือนายหน้า | ผู้ขายและผู้ซื้อ |
2. ลักษณะธุรกรรม | การขายและให้โอกาสในการซื้อคืนได้ | เป็นนิติกรรมประเภทหนึ่ง มอบหมายหรือแต่งตั้งให้บุคคลอื่นเป็นผู้ขายทรัพย์สินแทนตน และได้เงินเป็นค่าตอบแทน | เป็นการขายขาดให้แก่บุคคลอื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ |
3. กรรมสิทธิ์ | กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีหากมีการจดทะเบียน | กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังเป็นของเจ้าของทรัพย์อยู่จนกว่าจะมีการเสนอขาย และได้ทำทำสัญญาเป็นหนังสือ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน | กรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น จะตกเป็นของผู้ซื้อเมื่อทำสัญญาเป็นหนังสือ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้ว |
4. สิทธิไถ่คืน | ผู้ขายฝากที่ดิน สามารถไถ่ที่ดินคืนจากผู้รับซื้อฝากได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ตามสัญญาขายฝาก หรือ ตามกำหนดระยะเวลาที่ขยายออกไปตามที่ได้ตกลงกันไว้ หรือตามที่กฎหมายกำหนด | -ไม่มี- | -ไม่มี- |
5. ค่าตอบแทน/ ประโยชน์ที่พึงได้ | ผู้รับซื้อฝากจะได้ดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทน ตามอัตราที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ในสัญญาขายฝากที่ดินสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี | ตัวแทนหรือนายหน้าจะได้รับเงินเป็นค่าตอบแทน ในการชี้ช่องให้แก่เจ้าของทรัพย์สิน | ราคาซื้อขายที่ดิน หรือ ราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่น |
6. สิทธิในการครอบครอง / ใช้ประโยชน์ที่ดิน | ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิครอบครอง และสิทธิประโยชน์จากที่ดินที่ขายฝากได้จนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่หรือเป็นไปตามที่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน | เป็นของเจ้าของทรัพย์สิน จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงโดยนิติกรรม | ผู้ซื้อมีสิทธิครอบครอง และสิทธิประโยชน์จากที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์อื่นได้ทันทีที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ |
ขายฝากที่ดิน ดอกเบี้ยเท่าไหร่
ทางผู้ที่เป็นฝ่ายรับซื้อฝากก็จะได้รับผลประโยชน์ จากดอกเบี้ยการขายฝากที่ดิน ดอกเบี้ยสูงสุดที่ 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน ทั้งยังได้รับเงินจากการขายฝากคืน เมื่อมีการไถ่ถอนอีกด้วย ทว่าภายใต้สัญญาการขายฝากที่ดินตามกฎหมาย จะมีระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี ถ้าหากผู้ขายฝากที่ดินไม่มาไถ่ถอนคืน ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับฝากซื้อไปเลย
ความแตกต่างระหว่างขายฝากที่ดิน และ จำนองที่ดิน
หลายๆท่านอาจสงสัยว่า การขายฝากและการจำนองบ้านมีความแตกต่างกันอย่างไร เราสามารถสรุปความแตกต่างระหว่างนิติกรรม 2 อย่าง ดังนี้
- ขายฝากที่ดิน : ผู้ขายฝากต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือของผู้รับซื้อฝาก
- การจำนองที่ดิน : ผู้จำนองไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือผู้รับ
รายละเอียดสัญญาขายฝากที่ดิน
รายละเอียด | ขายฝากที่ดิน |
กรรมสิทธิ์ | เป็นของผู้รับซื้อฝากทันที |
อัตราดอกเบี้ย | สูงสุดไม่เกิน 15% |
เงื่อนไขการไถ่ถอน | ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา โดยจะไม่เกิน 10 ปี |
ขายฝากที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง
เอกสารที่ต้องใช้ในการขายฝากที่ดิน มีดังนี้
- เอกสารที่ใช้ในขั้นตอนขายฝากที่ดิน
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- บัตรประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
วิธีทำ สัญญาขายฝาก ให้ถูกต้อง
- จะต้องทำเป็นหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เท่านั้น
- ระบุชื่อ-สกุลและที่อยู่คู่สัญญาให้ครบถ้วน
- ต้องระบุให้ชัดเจนว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
- กำหนดวันที่จะขายฝากและวันครบรอบกำหนดไถ่คืนให้ละเอียด
- กำหนดราคาขายฝากและจำนวนทรัพย์สินไถ่คืนให้เป็นตัวหนังสือและเป็นลายลักษณ์อักษร
กรณีเกิดการทำผิดสัญญา
- ขายฝากที่ดิน : ตามกฎหมายการขายฝากที่ดินหากไม่มีการไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากที่ดิน สามารถขยายเวลากี่ครั้งก็ได้ แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี และหากไม่มีการไถ่ถอนอีก ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับฝากซื้อทั้งหมดทันทีตามสัญญา
- การจำนอง : หากครบสัญญาแล้ว สามารถจ่ายดอกเบี้ยต่อเวลาได้ไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะเลือกฟ้องศาลเพื่อบังคับคดีให้กรมบังคับคดีประมูลขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ซึ่งระหว่างการฟ้องจะไม่สามารถนำทรัพย์สินนั้นไปขายเองได้
ค่าธรรมเนียม ขายฝากที่ดิน VS จดจำนอง
1. ค่าธรรมเนียม ขายฝาก
- ค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมินที่ดิน 2565
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินที่ดิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% จากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า (เฉพาะการขายฝากที่อยู่ในหลักเกณฑ์)
- ค่าอากรแสตมป์ 5% จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า แต่หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์
2. ค่าธรรมเนียม จดจำนอง
- มีค่าธรรมเนียมอัตรา 1% จากวงเงินที่นำมาทำการจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
วงเงินในการอนุมัติ
- ขายฝากที่ดิน : สัญญาขายฝากที่ดินได้วงเงินประมาณ 50-100% ของราคาประเมิน
- การจำนองที่ดิน : โดยส่วนมากจะได้วงเงินที่น้อยกว่า 50% ของราคาประเมิน
วิธีไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืน
1. สินไถ่ คือ
สินไถ่ คือ จำนวนเงิน (จะต้องเป็นเงินเท่านั้นและจะเป็นทรัพย์สินอย่างอื่นไม่ได้) ที่ผู้ขายฝาก นำมาชำระให้กับผู้รับซื้อฝากเพื่อขอไถ่ทรัพย์สินของตนคืน ซึ่งได้มีการตกลงกันไว้ในสัญญาขายฝาก
2. ระยะเวลาการไถ่คืนทรัพย์ขายฝาก
2.1 การขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องไถ่ถอนกันภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี
2.2 การขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องไถ่ถอนกันภายในระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี
3. บุคคลที่มีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์สินขายฝากได้
3.1 ผู้ขายฝากและทายาทของผู้ขายฝาก
3.2 ผู้รับโอนสิทธิในการไถ่ทรัพย์สินคืน
3.3 ผู้ได้รับสิทธิเฉพาะว่าสามารถเป็นผู้ไถ่ถอนได้
ข้อดี-ข้อเสียของการขายฝากที่ดิน
ข้อดีข้อเสียของการขายฝากที่ดินที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจขายฝากทรัพย์จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่าจะขายฝากทรัพย์หรือไม่ ซึ่งข้อดี-ข้อเสีย มีดังนี้
ข้อดี
- ไม่ใช่เงินกู้นอกระบบ มีกฎหมายคุ้มครองเชื่อถือได้ และจะต้องทำสัญญา ณ กรมที่ดินเท่านั้น
- เข้าถึงวงเงินได้มากกว่าการจำนอง
- อนุมัติง่ายกว่าการกู้กับธนาคารเพราะนายทุนสามารถตัดสินใจได้ทันทีหลังจากไปดูสถานที่
- ไม่เช็คแบลคลิส, Statement, เครดิต ให้เสียเวลา
- สามารถทำสัญญาและต่อสัญญาได้เรื่อยๆจนกว่าจะครบตามที่กฎหมายกำหนด
ข้อเสีย
- สัญญาขายฝากจะมีค่าธรรมเนียมสูงกว่าสัญญาจำนอง ได้แก่ ค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 , ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์
- ความปลอดภัยจะขึ้นอยู่กับนายทุน หากเจอนายทุนไม่ดีต่อรองไม่ได้ก็จะเสี่ยงโดนยึดทรัพย์
- อาจจะเสียดอกเบี้ยมากกว่า 15% ต่อปี เพราะอาจจะมีค่าธรรมเนียมอื่นๆรวมอยู่ด้วย รวมถึงค่าปากถุงที่นายทุนมักจะเรียกเก็บ
สรุป - ขายฝากที่ดิน ที่ไหนดี
สมัยนี้การขายฝากโฉนดที่ดินถือเป็นทางเลือกในการหาแหล่งเงินด่วน ซึ่งหลายคนเลือกที่จะขายฝากที่ดินกับธนาคาร ซึ่งกฎหมายแล้วไม่สามารถขายฝากกับธนาคารได้ หากต้องขายฝากกับแหล่งเงินทุนท้องถิ่นก็สามารถทำได้ง่าย และไม่ต้องยุ่งยาก แต่การขายฝากเจ้าของหลักทรัพย์ค่อนข้างเสียเปรียบอย่างมาก
ถ้าคุณต้องการใช้เงินจริงๆ เพื่อนแท้เงินด่วนมีบริการสินเชื่อโฉนดที่ดินแลกเงิน เป็นการกู้เงินโดยนำโฉนดที่มาวางไว้กับบริษัท ลูกค้าไม่จำเป็นต้องขายฝากที่ดินหรือจดจำนอง ได้เงินใน 30 นาที ดอกเบี้ยถูก
