การทำสัญญาเช่าที่ดินเป็นสิ่งสำคัญกับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าเป็นอย่างมาก เพราะเงื่อนไขในสัญญาจะเป็นตัวบ่งชี้ถึงข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายยินยอมกระทำตาม แต่หากมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาก็จะต้องชดเชยค่าเสียหาและสามารถเรียกค่าส่วนต่างได้อีกด้วย
สัญญา คือ
สัญญา คือ ข้อตกลงระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ว่าได้มีการกำหนด งดเว้น หรือกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งเป็นลายลักษณ์อักษร โดยจะมีเงื่อนไขและข้อตกลงต่างๆอยู่ภายในสัญญาด้วย และจะต้องมีการลงลายมือของทั้งสองฝ่ายพร้อมทั้งพยานเพื่อเป็นการรับรู้หรือรับทราบร่วมกัน
สัญญาเช่าที่ดิน คืออะไร
สัญญาเช่าที่ดิน คือ เอกสารที่จัดทำขึ้นระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าที่ดินโดยไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้เช่าที่ดินจะมีสิทธิแค่ได้เช่าหรือรับประโยชน์ในช่วงเวลาเช่าเท่านั้น สิทธิทุกอย่างยังคงเป็นของผู้ให้เช่า หากผู้เช่าทำผิดเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้
ความสำคัญของสัญญาเช่าพื้นที่
สัญญาเช่าพื้นที่เป็นหนังสือสำคัญ เพราะเป็นข้อตกลงที่เป็นลายลักษณ์อักษร ทั้งสองฝ่ายยินยอมตามข้อตกลงในสัญญานั้นแล้ว และถ้าหากไม่ได้ทำสัญญาอาจจะทำให้เข้าใจผิดได้และมีปัญหาต่างๆตามมามากมาย แต่ในทางกับกันหากมีการทำสัญญาเช่าไว้ก็ต้องยึดตามเงื่อนไขที่มีอยู่ในสัญญาหากฝ่ายใดผิดสัญญาก็จะต้องชดใช้ค่าเสียหาย
สัญญาเช่าระยะสั้น
สัญญาเช่าระยะสั้น คือ สัญญาเช่าที่มีอายุไม่เกิน 3 ปี ซึ่งสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นมีลักษณะที่สำคัญดังต่อไปนี้
- ทั้งสองฝ่ายสามารถทำสัญญาระหว่างกันได้เองโดยไม่ต้องไปที่สำนักงานที่ดิน
- มีการระบุรายละเอียดต่างๆของทั้งสองฝ่ายชัดเจน
- ระบุค่าเช่าให้ชัดเจน ไม่คลุมเครือ
- ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญาให้ชัดเจน
- มีการระบุเงื่อนไขต่างๆให้ชัดเจน
- มีลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่าอย่างชัดเจน
สัญญาเช่าระยะยาว
สัญญาเช่าระยะยาว คือ สัญญาเช่าที่มีอายุเกิน 3 ปีขึ้นไป ซึ่งจะต้องไปจดทะเบียนยังสำนักงานที่ดินในเขตนั้นๆ โดยสามารถแยกได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่
แบบเช่าธรรมดา
- เป็นสัญญาที่เหมือนกับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วๆไปโโยที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าเช่าเป็นงวดๆให้กับผู้ให้เช่า
- ผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิให้กับผู้อื่นได้ และถ้าหากผู้เช่าเสียชีวิตลงสัญญาฉบับนั้นก็ถือเป็นอันสิ้นสุดทันที
- หากมีความประสงค์จะฟ้องร้องกันจะต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ดินที่ชัดเจนและเป็นสัญญาเช่าที่ทำ ณ กรมสำนักที่ดินในเขตนั้นๆ เท่านั้น
- หากสัญญาเช่าเป็น 3 ปี และจะมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้น จะต้องฟ้องร้องภายใน 3 ปีเท่านั้น
แบบเช่าต่างตอบแทน
- สัญญาที่ทำขึ้นเมื่อผู้เช่าต้องจ่ายค่าตอบแทนส่วนอื่นนอกเหนือจากค่าเช่า ตามที่มีการตกลงกันไว้กับผู้ให้เช่า
- ผู้เช่าสามารถโอนสัญญาไปให้ผู้อื่นหรือทายาทได้ ในกรณีที่ผู้เช่าได้เสียชีวิตลงแต่อยู่ในระยะเช่าอยู่ โดยจะต้องเสียค่าเช่าต่างตอบแทนต่อ
- หากผู้เช่าได้มีการสร้างอสังหาริมทรัพย์ขึ้นจะต้องเสียค่าสร้างเอง และเมื่อสัญญาสิ้นสุดลงอสังหาริมทรัพย์นั้นก็จะตกเป็นของผู้ให้เช่า
- หากอสังหาริมทรัพย์ชำรุดผู้เช่าจะต้องซ่อมแซมหรือต่อเติมเอง โดยกรรมสิทธิในการซ่อมแซมหรือปรับปรุงนี้จะเป็นของผู้ให้เช่า
การเช่าช่วง
การเช่าช่วง คือ การที่ผู้เช่าปล่อยให้บุคลที่สามเข้ามาเช่าต่อจากตนอีกทอดหนึ่ง โดยจะมีการทำสัญญาเช่าที่ดินระหว่างผู้เช่าและบุคคลที่สามขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง เช่น นาย A ปล่อยที่ดินให้นาย B เช่า และนาย B ซึ่งเป็นผู้เช่าก็ได้ปล่อยให้นาย C เช่าต่ออีกทอดหนึ่งนั่นเอง
รายละเอียดในการร่างหนังสือสัญญาเช่า
รายละเอียดในการร่างหนังสือสัญญาเช่าที่ดินจะต้องเหมือนกันทั้งสองฉบับ และนอกจากนี้แล้วข้อมูลต่างๆควรประกอบด้วยเนื้อหาดังนี้
- วันที่ทำสัญญา
- สถานที่ในการทำสัญญา
- ข้อมูลส่วนตัวและที่อยู่ของผู้เช่า
- ข้อมูลส่วนตัวและที่อยู่ของผู้ให้เช่า
- ข้อตกลงในการเช่าครั้งนี้
- ระยะเวลาในการเช่า
- รายละเอียดของพื้นที่เช่า
- รายละเอียดการเงินต่างๆ
- วิธีชำระเงิน
- ข้อตกลงการจ่ายภาษี
- ข้อตกลงในการกระทำการอื่นในที่ดิน
- ข้อตกลงในการเช่าช่วง
- ข้อตกลงของการอำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่า
- หากผู้เช่าจะขายที่ดินในช่วงที่มีการเช่า ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบในเวลาที่กำหนด
- หากผู้เช่าทำผิดสัญญา ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาหรือเรียกร้องค่าเสียหายได้
- หากผู้เช่าออกจากที่ดินก่อนสิ้นสุดสัญญา ผู้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเสียหายได้
- ก่อนวันส่งมอบได้มีการตรวจเช็คแล้วว่ามีสภาพสมบูรณ์
- ลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า พร้อมทั้งพยานของทั้งสองฝ่าย
สรุป - สัญญาเช่า
ไม่ว่าจะเช่าที่ดินหรือเป็นผู้ให้เช่าก็ควรทำสัญญาเอาไว้ด้วยจะได้ไม่เสียเปรียบ เพราะหากอีกฝ่ายทำผิดสัญญาเราก็สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ และไม่ใช่แค่การเช่าที่ดินเท่านั้นแต่การยืมเงินด่วน 30 นาที หรือการยืมเงินจากสถาบันการเงินต่างๆก็ต้องมีการทำสัญญาไว้เป็นลายลักษณ์อักษรด้วย
