ก่อนจะมีการเช่าที่ดินกันเกิดขึ้นนั้นจะต้องมีการทำสัญญาปาเปล่ากันเกิดขึ้นเสียก่อน หลังจากนั้นถึงจะมีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเกิดขึ้น ผู้เช่าให้ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งคครัด และบทความเพื่อนแท้เงินด่วนนี้จะมาพูดถึงสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวว่าคืออะไรข้อมูลในสัญญาต้องประกอบไปด้วยอะไรบ้าง
สัญญาที่ดินระยะยาว คืออะไร
สัญญาที่ดินระยะยาว คือ สัญญาเช่าที่ดินที่ทำเป็นสัญญาสำหรับการเช่าเกินกว่า 3 ปี และจะต้องไปจดทะเบียนเช่า ณ สำนักงานที่ดินในเขตนั้น ๆ
สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว จะถูกแยกย่อยออกเป็น 3 ประเภทดังนี้
สัญญาเเต่ละแบบจะมีความแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับระยะเวลาการเช่า หรือค่าตอบแทน หรืออื่นๆ ซึ่งการทำสัญญาเหล่านี้สามารถมีได้หลายรูปแบบ ซึ่งเราจะนำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว 3 ประเภทที่นิยมใช้กันมากที่สุด ว่ามีประเภทไหนบ้าง
1. สัญญาเช่าที่ดินธรรมดา
ด้วยรูปแบบสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวในประเภทแรกนี้ มีลักษณะเหมือนกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบทั่วไป ที่ทางผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนให้กับผู้ให้เช่าตามที่ระบุเอาไว้ในสัญญา ซึ่งต้องเซ็นรับรู้ร่วมกันด้วย นอกจากนั้นสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวนี้ ไม่สามารถโอนสิทธิ์ในการจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้อื่นได้ เช่น หากเสียชีวิตระหว่างสัญญาเช่า ถือว่าเป็นโมฆะไปเลยทันที ไม่สามารถส่งต่อให้ทายาทได้
หากมีปัญหาเรื่องการฟ้องร้อง ต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวไปแสดง ณ กรมที่ดิน ในเขตที่ตัวเองอาศัย และสุดท้ายคือ ต้องดำเนินการฟ้องร้องก่อนจะหมดสัญญา ตามที่ระบุเอาไว้ด้วย
2. สัญญาเช่าที่ดินต่างตอบแทน
อีกหนึ่งประเภทของสัญญาเช่าที่ดินในระยะยาว ซึ่งมีความแตกต่างตรงที่สัญญาเรื่องค่าตอบแทนอย่างอื่น ตามที่มีการตกลงเอาไว้ในสัญญา แถมสัญญาเช่าที่ดินรายนี้ยังสามารถโอนสิทธิ์ให้ทายาทได้ หากผู้เช่าเสียชีวิตภายในช่วงระยะเวลาของสัญญา
ผู้เช่าจะต้องเป็นคนออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ในกรณีการก่อสร้าง หากก่อสร้างเสร็จแล้วอาคารทั้งหมดจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันที รวมถึงการซ่อมบำรุง การปรับแต่งแก้ไขในภายหลัง ก็ถือว่ากรรมสิทธิ์นั้นจะตกเป็นของผู้เช่าด้วยเช่นเดียวกัน
3. การเช่าช่วง
สำหรับสัญญาเช่าในลำดับที่ 3 นั้นจะค่อนข้างแตกต่างจากทั้งหมดที่กล่าวมา เพราะเป็นการปล่อยให้เช่าต่อผู้เช่ารายที่ 3 จากผู้เช่าเดิม ซึ่งจะต้องได้รับการอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อนว่า จะสามารถปล่อยให้เช่าช่วงต่อได้หรือไม่ และถ้าได้ ควรมีการบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรเอาไว้ เพื่อป้องกันการเช่าช่วงโดยมิชอบ
ตัวอย่างการร่างหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน
ก่อนจะมีการเช่าที่ดินกันเกิดขึ้นจะต้องมีการจัดทำเอกสารทำ สัญญาเช่าที่ดินขึ้นมาสองฉบับ โดยทั้งสองฉบับนี้จะต้องมีเนื้อหาหมือนกัน ควรจะให้ไว้กับผู้เช่าให้ผู้ให้เช่า และในหนังสือเช่าซื้อควรมีเนื้อหาดังต่อไปนี้
- วันที่ทำสัญญา
- สถานที่ทำสัญญา
- ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
- ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า
- ข้อตกลงการเช่า
- ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า เช่น ที่ตั้ง จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ของการให้เช่า
- ระยะเวลาของการให้เช่า
- เงินมัดจำ พร้อมกับระบุจำนวน และกำหนดการชำระในแต่ละเดือน
- การผ่อนชำระและอัตราการผ่อนชำระ เช่น ชำระเป็นเงินสดหรือการดอนผ่านบัญชีธนาคาร
- ผู้เช่าตกลงจะจ่ายภาษีให้แก้ผู้ให้เช่า
- ผู้เช่าตกลงจะไม่ใช้ที่ดินทำกิจกรรมอื่นๆนอกจากที่ระบุในสัญญา นอกจากจะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้เช่า
- ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่เช่าช่วงที่ดินเช่า นอกจากได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า
- ผู้เช่าตกลงว่าจะอำนวยความสะดวกให้กับผู้ให้เช่าทุกครั้ง เมื่อผู้ให้เช่ามาตรวจที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด
- หากผู้ให้เช่าขายที่ดินก่อนที่สัญญาจะสิ้นสุด ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งผู้เช่าก่อนตามระยะเวลาที่กำหนด
- หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญา ผู้เช่าสามารถบอกกล่าวตักเตือนหรือบอกเลิกสัญญาได้
- หากผู้เช่าออกจากที่ดินให้เช่าก่อนกำหนด ผู้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเสียหายได้
- ในวันทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าได้ตรวจดูสภาพที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเรียบร้อยแล้ว
- สุดท้ายจะต้องมีการลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า
สรุป - สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว
หากใครกำลังต้องการเช่าที่ดิน ควรศึกษาสัญญาเช่าที่ดินให้ครบถ้วนในทุกรูปแบบ เพื่อตัดสินใจจากพฤติกรรม หรือวัตถุประสงค์การเช่าของเรา จะได้ตัดสินใจได้อย่างตรงไปตรงมา เพื่อให้เกิดสัญญาเช่าที่ดินแบบรัดกุมที่สุดก็จะช่วยให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าเข้าใจกันเข้าใจตรงกันและทราบอย่างชัดเจนว่าจะต้องปฏิบัติอย่างไร
