สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2567 เป็นภาษีที่ถูกกำหนดเอาไว้สำหรับผู้ที่ครองที่ดิน มูลค่า 50 ล้านบาท ต้องเสียภาษีดังกล่าว หรืออาจครองที่ดินมากกว่า 1 แปลง ก็ต้องเริ่มเสียภาษีค่าโอนที่ดินมรดกตั้งแต่บาทแรก แปลว่าหากเราถือครองที่ดินที่ไม่ได้ประโยชน์เยอะมากขึ้น เราก็ต้องเสียภาษีที่ดินเยอะขึ้นเช่นกัน
ค่าโอนที่ดินมรดก
ค่าโอนที่ดิน หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากบุคคลหรือนิติบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่ง ค่าใช้จ่ายนี้อาจรวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมกฎหมาย ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และภาษี ในกรณีส่วนใหญ่ ราคาโอนที่ดินจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าที่ดิน
1. ภาษีค่าโอนที่ดินมรดก ให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
- ในกรณีแรกสำหรับพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน และต้องการโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือฝ่ายแม่ต้องการยกที่ดินให้ลูก จะเสีย ภาษี โอนที่ดิน ให้ลูก ที่ดินดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลอีก 5% จากราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
- จากรายการค่าโอนที่ดินแล้ว แม้ว่าพ่อแม่จะถือครองที่ดินเพียงไม่กี่ปี ก็ไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามข้อยกเว้นจากกรมสรรพากร ทำให้มีอัตราภาษีต่ำที่สุด
2. ภาษีค่าโอนที่ดินมรดก ให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
- สำหรับกรณีที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร แต่ต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะมี ค่าธรรมเนียม โอนที่ดิน ให้ลูก ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันได จากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่าย 50%
- ส่วนที่ 2 ยังเสียค่าโอนที่ดินเพียงแค่ 0.5% ทว่าต้องมีการเสียภาษีตามขั้นบันได อีกทั้งหากถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี จะเข้าข่ายการเสียภาษีธุรกิจด้วย
3. ภาษีค่าโอนที่ดินมรดก ให้กับฝ่ายญาติที่ไม่ใช่ลูก
- รายการสุดท้ายจะสรุปเรื่องค่าโอนที่ดินให้กับญาติที่อยู่ในสายเลือดคนอื่น ๆ ทั้ง พ่อแม่ พี่น้อง ปู่ย่า ตายาย หลาน หรือแม้แต่ลูกบุญธรรม ถ้าที่ดินนี้ไม่ใช่มรดกตกทอด จะต้องเสีย ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะเสียตามขั้นบันได จากราคาประเมิน และได้หักค่าใช้จ่ายจากปีที่ถือครอง
- สรุปผลสำหรับกรณีที่ 3 นับว่ามีอัตราภาษีค่าโอนที่ดินมรดกเกณฑ์เดียวกันทุกคน ทว่าค่าภาษีจะถูกหรือแพง ก็ต้องขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครอง อีกเรื่องคือการตั้งราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน จะส่งผลไปถึงค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะที่สูงขึ้นด้วย
4. ค่าโอนที่ดินของผู้รับมรดก
- หากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 10% เฉพราะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท
- หากผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่า ตายาย ทวด หรือผู้สืบสันดาน คือ ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ จะต้องเสียภาษ๊ในอัตรา 5%
- ถ้าสามีหรือภรรยาคนใดคนหนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกฝ่ายได้รับมรดกเป็นที่ดิน ถ้าสามี-ภรรยาจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
ค่าธรรมเนียมการซื้อ-ขายที่ดิน
การซื้อขายที่ดินต้องมีการโอนทั้งหมด 5 อย่าง คือ
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
จะคิดค่าธรรมเนียมในการโอน 2% ของราคาประเมิน ในวงเงินเงินไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะตกกลงกันจ่ายคนละครึ่ง
2. ค่าจดจำนอง
การจดจำนองจะต้องเสียค่าจดจำนองด้วย ซึ่งปกติคิด 1% ของมูลค่า จำนองที่ดิน แต่ปี 2563 ปรับลดลงเหลือ 0.01% ในราคาซื้อ-ขายและวงเงินจำนอง ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งหากมูลค่าการซื้อ-ขายมากกว่า 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองยังคงคิด 1% ตามเดิม ทั้งนี้ การจดทะเบียนการโอนและการจดจำนอง ต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน
3. ค่าอากรแสตมป์
หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาแล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือ ถือครองครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขาย หรือราคาประเมินทุนทรัพย์
4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
เมื่อต้องการขายที่ดินที่ได้มาโดยการซื้อ-ขาย ได้รับเป็นมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฎหมายจะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ยกเว้น หากถือครองที่ดินเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
เมื่อขายที่ดินได้ ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลจะต้องเสียภาษี 1% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขายที่ดิน แต่ถ้าหากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีโดยใช้ราคาประเมินรวมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นตัวตั้ง แล้วนำมาคำนวณอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไม่ว่าที่ดินนั้นจะได้มาโดยการให้-รับมรดก หรือซื้อ-ขายก็ตาม หากที่ดินนั้นได้มาโดยการรับมรดก หรือให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายได้เพียง 50% ไม่ว่าจะถือครองจริงกี่ปีก็ตาม
ปัจจัยที่อาจส่งผลต่อค่าโอนที่ดิน
เมื่อคุณถามถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าการโอนที่ดิน โดยทั่วไปจะเกี่ยวข้องกับองค์ประกอบต่างๆ ที่อาจส่งผลต่อราคาหรือมูลค่าระหว่างการโอนหรือขายที่ดิน ต่อไปนี้เป็นปัจจัยหลายประการที่อาจมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าการโอนที่ดิน
1. มูลค่าของที่ดิน
- มูลค่าที่ดิน โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าที่ดิน ดังนั้น ยิ่งมูลค่าที่ดินสูง ค่าธรรมเนียมการโอนก็จะยิ่งสูงขึ้น ซึ่งหมายความว่ามูลค่าที่แท้จริงหรือมูลค่าตลาดของที่ดิน ที่ดินเพิ่มขึ้น ภาระผูกพันทางการเงินที่เกิดขึ้นในระหว่างกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ซึ่งมักจะทำให้ต้นทุนโดยรวมที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งที่ดินเพิ่มขึ้น
- มูลค่าที่ดิน หมายถึง มูลค่าพื้นฐานของที่ดิน โดยพิจารณาจากคุณลักษณะที่แท้จริงและไม่อาจเปลี่ยนแปลงได้ ต่อไปนี้เป็นองค์ประกอบและอิทธิพลที่โดยทั่วไปมีส่วนช่วยในการกำหนดมูลค่าที่ดินโดยธรรมชาติ:
2. ที่ตั้งของที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับที่ตั้งของที่ดิน เนื่องจากภูมิภาคและประเทศต่างๆ อาจมีกฎหมายและข้อบังคับที่แตกต่างกันในการควบคุมการโอนที่ดิน เนื่องจากความแตกต่างทางภูมิศาสตร์และเขตอำนาจศาล กรอบทางกฎหมายที่ควบคุมธุรกรรมที่ดินจึงสามารถ มีความหลากหลาย โดยกำหนดข้อกำหนด ข้อจำกัด และค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกันตามสถานที่ตั้งของที่ดิน
3. ภาษีหรือข้อบังคับท้องถิ่น
ภาษีหรือข้อบังคับท้องถิ่น อาจกำหนดภาษีหรือข้อบังคับเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดิน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินโดยรวม กฎหมายท้องถิ่นและภาระผูกพันทางภาษีดังกล่าวอาจมีอิทธิพลต่อต้นทุนสะสมและข้อกำหนดขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน อาจมีการเปลี่ยนแปลงผลกระทบทางการเงินและการปฏิบัติตามกฎหมายที่จำเป็นในกระบวนการโอน”
4. ประเภทของทรัพย์สินที่โอน
ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินอาจแตกต่างกันไปตามทรัพย์สินประเภทต่างๆ เช่น ที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม นี่หมายความว่าการจัดหมวดหมู่หรือการใช้งานตามวัตถุประสงค์ของทรัพย์สินอาจมีอิทธิพลอย่างมากต่อค่าธรรมเนียมและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง ข้อกำหนดในระหว่างขั้นตอนการโอน ซึ่งสะท้อนถึงภาระผูกพันทางการเงินที่แตกต่างกันสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ
5. ประเภทของการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับว่าเป็นการโอนระหว่างบุคคล ระหว่างบริษัท หรือเป็นการขายหรือให้เป็นของขวัญ ซึ่งแสดงว่าลักษณะและโครงสร้างของธุรกรรมการโอน ไม่ว่าจะเป็นการโอนระหว่างบุคคล การขนส่งขององค์กร การขาย หรือการโอนโดยเปล่าประโยชน์ ส่งผลกระทบต่อค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องและข้อกำหนดในขั้นตอน ซึ่งนำไปสู่ภาระผูกพันทางการเงินที่แตกต่างกันและการพิจารณาทางกฎหมายสำหรับสถานการณ์การโอนแต่ละแบบ
พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฉบับใหม่
พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินประเภทต่าง ๆ ที่มีมูลค่าเกินเกณฑ์ยกเว้นภาษี ต้องเสียภาษีตามมูลค่าของที่ดินในอัตราที่กำหนด จึงทำให้คนที่มีที่ดินหลายแปลง ใช้วิธีโอนที่ดิน ให้กับคนใกล้ชิด เพื่อกระจายการถือครอง ให้เสียภาษีน้อยลง
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับญาติพี่น้อง คนในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันไป ไปดูกันว่าหากต้องการโอนที่ดินให้กับผู้อื่น มีค่าธรรมเนียมเท่าไหร่และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ดังนั้นการเปลี่ยนไปเสียภาษีโอนที่ดินครั้งเดียว โดยการเสียค่าโอนที่ดินมรดก 2567 ให้ลูก หรือญาติช่วยถือครอง จึงเป็นทางออกช่วยเรื่องการแบ่งเบาภาษีได้ ซึ่งจะมีค่าโอนที่ดินเท่าไหร่บ้างนั้น? เพื่อนแท้เงินด่วนขอแยกออกไปตามแต่ละกรณี ดังนี้
วิธีการโอนที่ดินมรดก
ขั้นตอนการโอนที่ดินมรดก เพื่อนแท้สามารถสรุปเป็นข้อๆ ได้ดังนี้
1. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย
เริ่มต้นด้วยการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อทำความเข้าใจกฎหมายการรับมรดกที่บังคับใช้ ซึ่งรวมถึงการประเมินผลการทำพินัยกรรม ถ้ามี หรือการทำความเข้าใจกฎแห่งความพินัยกรรม (การรับมรดกในกรณีที่ไม่มีพินัยกรรม) ขั้นตอนนี้จะช่วยในการกำหนดทายาทโดยชอบธรรมและส่วนแบ่งของแต่ละคนในที่ดินที่ได้รับมรดก
2. การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
การประเมินราคาที่ดินโดยผู้เชี่ยวชาญเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดในปัจจุบัน นี่เป็นสิ่งสำคัญเนื่องจากต้นทุนในการโอนที่ดินที่ได้รับมรดกมักจะขึ้นอยู่กับมูลค่าตลาด
3. กำหนดต้นทุนการโอน
ตรวจสอบต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการโอนทรัพย์สิน โดยทั่วไปจะรวมถึงค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการจัดการอื่นๆ ต้นทุนที่แน่นอนอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดินและกฎระเบียบต่างๆที่เกี่ยวข้อง
4. เตรียมและยื่นเอกสารที่จำเป็น
เตรียมเอกสารทางกฎหมายที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับการโอน ซึ่งมักจะเกี่ยวข้องกับโฉนดโอนหรือเอกสารทางกฎหมายที่คล้ายคลึงกัน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าทายาททุกคนที่มีส่วนในทรัพย์สินลงนามในเอกสารเหล่านี้ จากนั้นจะต้องยื่นเอกสารต่อหน่วยงานของรัฐเพื่อดำเนินการโอน
5. ชำระภาษีหรือหนี้คงค้างใดๆ
ก่อนที่การโอนจะเสร็จสมบูรณ์ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าภาษีหรือหนี้ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินได้รับการชำระแล้ว ซึ่งอาจรวมถึงภาษีอสังหาริมทรัพย์ ภาษีทรัพย์สิน หรือภาระผูกพันใดๆ ในทรัพย์สิน การล้างหนี้สินเหล่านี้ถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับกระบวนการโอนที่ราบรื่น
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน
บทความนี้เราได้ทำการรวบรวมคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ ค่าโอนที่ดินมรดก มีดังนี้
สรุป - ภาษีค่าโอนที่ดินมรดก
สรุปการเสียค่าโอนที่ดินมรดกให้กับลูกนับว่าเป็นกรณีที่ภาษีถูกสุด แถมในกรณีการโอนที่ดินให้แบบเสน่ห์หายังขอถอนคืนได้ หากเกิดกรณีลูกประพฤติเนรคุณอย่างร้ายแรงต่อตนเอง และสุดท้ายนี้หากมีการซื้อขายเกิดขึ้นแล้ว ผู้ซื้อสามารถนำที่ดินไปใช้ทำอะไรต่อก็ได้ในทันที โดยผู้ขายไม่มีสิทธิ์อะไรต่อที่ดินนั้นอีก หากคุณต้องการเงินด่วนในการโอนมรดก อย่าลืมติดต่อเรา เพื่อนแท้เงินด่วน
