การโอนที่ดินมีทั้งแบบเสียค่าธรรมเนียมและไม่ต้องเสีย ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน โดยแต่ละกรณีก็จะเสียไม่เท่ากันขึ้นอยู่ว่าโอนให้กับใคร และนอกจากค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมรดกแล้ว ยังมีค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย ซึ่งจะต้องได้เสียทุกครั้งหากมีการโอนที่ดินเกิดขึ้น
ประเภทค่าธรรมเนียมที่ดิน
การโอนบ้านและที่ดินจะมีค่าธรรมเนียมโอนที่ดินที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับประเภทค่าธรรมเนียมที่ดินนั้นๆ ซึ่งจะมีรายละเอียดดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน บ้าน อาคารพานิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวจะคิดอัตรา 2% จากราคาประเมินหรือจากราคาขายที่มีราคาสูงที่สุด เช่น ราคาประเมิน 1,000,000 บาท แต่ราคาขายจริงอยู่ที่ 1,200,000 บาท ก็จะต้องยึดตามราคาที่สุดคือราคาขาย 1,200,000 บาท คิดอัตรา 2% ก็จะต้องเสีย 24,000 บาท
2. ค่าจดจำนอง
ในกรณีที่จดจำนองกับสถาบันการเงินต่างๆ สำหรับอาคารพานิชย์ บ้าน หรือที่ดินพร้อมทั้งอาคารประเภทดังกล่าว จะคิดที่อัตรา 1.00% ของวงเงินที่กู้ แต่สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท
3. ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์ คิดอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่คุณจะได้รับการงดเว้นหากคุณเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายจริง ซึ่งจะยึดตามราคาที่สูงที่สุดในการคำนวณ โดยจะเรียกเก็บจากการขายบ้านที่ไม่ได้อยู่อาศัยเองและถือครองไม่เกิน 5 ปี ซึ่งจะนับตั้งแต่วันที่โอนมา และจะมีข้อยกเว้น ดังนี้
- ถือครองทรัพย์สินเกิน 5 ปี
- มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมานานเกิน 1 ปี นับย้อนหลังไปจากวันที่ขาย
5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดอัตราแบบขั้นบันได โดยจะหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง และการหักภาษีจะขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ของสรรพากรซึ่งจะมีความซับซ้อนและหลายขั้นตอน
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
เพื่อนแท้สามารถสรุปค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินได้หลายเหตุการณ์ ดังนี้
ค่าธรรมเนียมการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
- ในกรณีที่พ่อแม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน และต้องการโอนที่ดินให้กับลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย จะมีค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
- ในกรณีนี้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพราะ 3.3% ตามข้อยกเว้นของกรมสรรพากร และมีอัตราภาษีการโอนที่ดินที่ต่ำที่สุด
ค่าธรรมเนียมการโอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
- ในกรณีที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันหรือพ่อไม่ได้มีการจดรับรองบุตร และพ่ออยากยกที่ดินให้กับลูกจะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
- ในกรณีนี้จะต้องเสียค่าธรรมเนียม 0.5% และต้องเสียภาษีเงินได้ตามขั้นบันได และถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย
ค่าธรรมเนียมการโอนให้แก่สามี-ภรรยา
- ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
ค่าธรรมเนียมการโอนให้ญาติพี่น้อง
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน และในกรณีที่ซื้อขายที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท จะต้องทำการโอนและจดจำนองพร้อมกัน
- กรณีที่ปู่ย่าตายายโอนให้กับหลานผู้สืบสันดานแท้ๆ จะต้องเสียค่าธรรมเนียม 0.5% ของราคาประเมิน และจะต้องมีหลักฐานแสดงว่าเป็นผู้สืบสันดานจริง
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
ค่าธรรมเนียมการโอนมรดก
สำหรับการโอนมรดกให้กับเครือญาติหรือคนในครอบครัวนั้นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดินกับกรมสรรพากรด้วย โดยจะมีรายละเอียดดังนี้
กรณีที่ดินมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท
กรณีมูลค่าที่ดินเกิน 100 ล้านบาท ผู้สืบสันดานจะต้องเสียภาษี 5% แต่ถ้าหากเป็นบุคคลภายนอกจะต้องเสียภาษี 10% โดยจะสามารถผ่อนได้ 5 ปี และถ้าหากเกิน 2 ปี ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่ม 0.5% ต่อปี
กรณีผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวด หรือผู้สืบสันดาน
กรณีผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวด หรือผู้สืบสันดานหรือผู้สืบสายเลือดแท้ๆ จะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมรดกในอัตราคงที่ 5%
กรณีเป็นสามีหรือภรรยาของผู้เสียชีวิต
กรณีที่เป็นสามีหรือภรรยาผู้ของเสียชีวิต ผู้รับมรดกที่ได้จดทะเบียนสมรสจะได้รับการยกเว้นภาษีการรับมรดก
ค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับซื้อ-ขาย
สำหรับค่าค่าธรรมเนียมโอนที่ดินสำหรับซื้อ-ขาย ไม่ว่าอีกฝ่ายจะเป็นญาติพี่น้องหรือไม่ก็จะต้องเสียค่าธรรมเนียมเหมือนกัน
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ อัตรา 2% จากราคาประเมินที่ดิน
- ค่าอากรแสตมป์อัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาขาย โดยจะยึดเอาราคาที่สูงที่สุด
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอัตรา 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาขาย โดยจะยึดเอาราคาที่สูงที่สุด
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะคิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน และหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง
เอกสารที่ใช้สำหรับโอนที่ดิน
เอกสารโอนที่ดินจะแยกเป็น 2 ประเภท คือ กรณีที่เป็นบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล ซึ่งจะต้องใช้เอกสารต่างๆ ดังนี้
ขั้นตอนการโอนที่ดิน
สำหรับขั้นตอนการโอนที่ดินคุณสามารถทำได้ด้วยตัวเองหรือหากไม่สะดวกก็มอบอำนาจให้ผู้อื่นแทนได้เช่นกัน ซึ่งขั้นตอนการโอนที่ดินจะต้องทำตามขั้นตอนต่อไปนี้
ขั้นตอนการโอนที่ดินช่วงงปกติ
- กรอกคำขอ พร้อมทั้งแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน
- นำคำขอและเอกสารดังกล่าวไปยื่นให้กับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เพื่อตรวจสอบเอกสารและรับบัตรคิว
- เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาที่ดินและคำนวณค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนที่ดิน และจะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่
- นำใบคำนวณราคาการค่าโอนที่ดินไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นคุณก็จะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
- ให้นำใบเสร็จสีเหลืองมอบให้แก่เจ้าหน้าที่ และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย
- เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยกรรมสิทธิ์ของที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์
ขั้นตอนการโอนที่ดินในช่วงโควิด-19
- กรณีที่จะติดต่อขอทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรืองานราชการด้านอื่น ๆ หากไม่มีความจำเป็นเร่งด่วนหรือไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ หรือเกิดความเสียหายแก่คู่กรณี หรือส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ ให้งดเว้นการเดินทางมาติดต่อขอรับบริการไปก่อน เพื่อเป็นการลดความแออัด
- ในช่วงโควิดนี้ใครที่กังวลว่าจะไม่ได้รับสิทธิ์ในการขอลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนและจดทะเบียนจำนองตามมาตรการลดภาระค่าธรรมเนียมในช่วงนี้ ไม่ต้องกังวลเพราะว่ามาตรกการดังกล่าวยังไม่สิ้นสุดในช่วงเวลานี้
- กรณีจดทะเบียนโอนและจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายและวงเงินจำนองไม่เกิน 3,000,000 บาท เหลือ 0.01% ยังมีผลใช้สิทธิจนถึงสิ้นปี 2565
สรุป - ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินสำหรับการโอนที่ดินนั้นไม่ได้แพงอย่างที่คิด หรือใครที่กำลังมีปัญหาค่าธรรมเนียมและสงสัยว่ามีการคิดค่าธรรมเนียมแบบไหนบ้าง เราก็หวังว่าบทความนี้จะสามารถตอบคำถามทั้งหมดให้คุณได้ ซึ่งจะช่วยให้คุณสามารถคำนวณค่าธรรมเนียมที่ดินได้ด้วยตัวเอง
